扎心!湖州楼市调控这十年,满满都是套路,简直心力憔悴

扎心!湖州楼市调控这十年,满满都是套路,简直心力憔悴

从1998年住房买卖真正成为产业起,
中国的楼市走过黄金十年。
楼市进入白银时代后,地产调控成为经年话题。
今天和豆腐花一起
看楼市调控这十年
湖州到底经历了什么!


  1998年住房改革制度落实到地方,投资的大势随之席卷全国。全国对房地产的开发投资完成额约2118亿元,在其后的10年间,这个数字飞速增长近10倍。
  2003年,房地产行业更首度被认为“国民经济发展的支柱产业”之一。由于城市土地的稀缺性,房屋价格被持续推高。此时湖州楼市处于起步阶段,在售的房子,像阳光城、星海名城、竹翠园在那时候最抢手的。
  2004年,星海名城在售价格为2200元/㎡左右,已经贵到大家无法接受,现在是不是觉得是白菜?


  在全球金融危机的背景下,中国楼市出现了10年大拐点,量价齐跌。为进一步鼓励普通商品住房消费,国务院办公厅12月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条,被业内称为“国13条”。4万亿出 台之后,加上地方政府配套工程一共大约有20万亿,房价才止跌企稳,最后逐步创出新高。


  2010年1月10日,国务院出 台“国十一条”,严格管理二套房贷款。4月17日,新国十条出 台,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此,各地限购政策纷纷出 台,以及上海和重庆房地产税试点。这被号称是史上最严的房地产调控政策。
  房价下调,前提是湖州经历了大涨!

  2010年浅水湾首开,均价6300元/㎡,同天开盘的还有西西那提和天际,我清楚的记得浅水湾一个号都叫到400块,楼市热的发烫。



  2012年,国务院发出通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
  2012年初在调控政策之下,湖州楼市悲观情绪蔓延,于是开发商纷纷采取以价换量的方式以度过寒冬楼市回暖。从7月开始涨价趋势较为明显,总体上看2012年湖州全年房价先抑后扬,总体下降。

  2014年8月开始,全国70个大中城市新建商品住宅价格,同比增速开始出现负数。2014年9月30日央行出 台房贷新政,“930”房贷新政是之前信贷政策的全面松绑。有利于刺激大量需求入市,尤其是改善型需求。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰。



  这一年,湖州楼市"头轻脚重"、先抑后扬。上半年楼市疲软。转入下半年随着限贷解绑、央行降息、公积金新政等各利好政策的落地,湖州楼市在降价潮中开始有所回暖。

  2014年湖州市商品房销售预售证共65+2-1张(注释1),总预售面积2002335㎡,较2013年同比下降10.33% 。其中住宅面积为1382371㎡(共11786套商品房),较2013年同比下降13.53%,商业面积、办公以及其他面积(注释2)为619964㎡(2014年未推出办公用房),同比2013年上涨约57.17%。


  上升中的库存无疑是2015年房地产市场的一个热议点。中央多次提出要化解房地产库存,提出“鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格”。2016年春节前,央行下调首套房首付比例,非限购城市首套首付最低两成。全国楼市进入新一轮疯涨,湖州各家楼盘在售价格一天一涨,更有甚者一小时一涨,一次又一次刷新涨价记录!创造了史上最强涨价潮。


  2016年,湖州市区新建商品房签约33509套,较2015年增加 12691套,同比上涨60.96%;市区新建商品房成交面积312.97万平方米,同比上升53.09%;市区新建商品房成交金额245.03亿元,同比上升55.79%。无论是成交量、成交面积、还是成交金额,都刷新历史最高记录。



  2015年5月以来,房地产市场态势逐步向好。 8月,周边一二线城市限购红利外溢,迎来年度第一个成交高峰,刷新近5年单月最高成交记录。时至10月,楼市成交量达4979套,再次刷新近5年单月最高成交记录。随着年底最后一波契税补贴优惠倒计时, 12月成交量4010套。

  其中,市区新建商品住宅签约20487套,成交面积248.37万平方米,成交金额192.67亿元,均刷新历史最高记录。


  2016年春节过后,湖州楼市陷入涨价的狂欢中。周边城市不停的限购、限购升级……杭州、苏州、上海、南京、嘉兴、金华……就剩下湖州没动静。


从2007-2017年
没有相关数据支撑
但是可以选择一个小区
星汇半岛




2008年初    3950元/平方米
2017年    约8800元/平方米



  纵观湖州楼市10年调控,不难发现楼市调控呈现出周期性,即逢3年一波调控。在这个周期范围内遵循着这个模式:房价暴涨——调控收紧——房价下跌——调控放开——房价暴涨——调控收紧——房价下跌……,每一轮调控放开都会迎来价格上涨,但是调控10年,房价却翻了几番。
  湖州的房价越调越涨,豆腐花经历湖州楼市沉浮10年,猛然发觉,这么多年在湖州走过最长的路就是楼市调控的套路。
  如今,2017年,调控收紧的周期又来了,这一年开发商基本会横盘。但是,当限购限贷取消之后呢?会不会又迎来新一轮暴涨,可以看到的是,一旦政策放松,肯定还会上涨。
  但是,这次的调控政策跟往届又有所不同。我们看看目前密集调控政策出 台的各大城市,几乎可以看到整个国家层面调控的决心。


  “房子是用来住的,不是用来炒的”截止目前已有40余城或地区出 台楼市调控政策。中国楼市有着自身特色:是政策主导的楼市。如果调控一直持续呢?万一调控结束后,库存去掉后,接下来会不会是房产税?



  ※对于刚需:
  如果是刚需,抓紧时间上车。等跌价是不可能了,看看周边的地王,看看这一年湖州土地拍卖的疯狂,一切都应该明白了。只要资金链别太紧张,政府每次打 压楼市都是房价相对稳定的阶段,可能都是上车的好机会。
  ※对于投资客:
  豆腐花提醒,本次调控与之前10年完全不同,十分罕见。在全国去库存楼市量价齐升后,地方政府接二连三出 台调控措施,如打地鼠一般按压热点城市,多管齐下,控制房价过快上涨,入市投资需谨慎。不过价格再6000-7000之间的房子完全可以入手,如岁金时代、爱家华城单身公寓。


  对于2017下半年,业内人士看法大不同
  下一轮涨势会更加凶猛
  在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。为了躲避货币贬值,我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面,政府打 压楼市,房企不再拿地,致使库存告急。政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长。双重 夹击下,只要政策放开,或者说库存到了某个临界值,房价就会如火山一样喷发,无法抑制。
  房产税正在出来的路上
  第一步“拍地王,拉房价”,消灭一线城市周边的库存,第二步“调控限购限贷”,引一线城市之水解全国四五线城市之渴!
  一旦“去库存”成功,就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段,目的是“房产税”!

  对的,现在终于看明白了吧,醉翁之意不在酒,“房产税”才是最终的归宿。不过也没什么可怕的,因为“房产税”是早晚的事,想想,土地都卖光了,政府靠啥吃饭,肯定是靠存量房的“房产税”嘛。

本文为0572综合整理,数据参考湖州透明售房网、房产超市网、搜房网、新浪乐居、行政服务中心等。






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